Квадратные метры готовы дорожать

Сергей ВЛАДИМИРОВ 08.06.2018 16:29
<p>Квадратные метры готовы дорожать</p>

Сегодня на рынке недвижимости Латвии явно прослеживаются изменения в ценовой политике по жилью. Вторая яркая тенденция — коммерческий сектор замер в ожидании появления новых торговых площадей. Что об этом думают специалисты — выяснил «Телеграф».

В Риге не хватает «квадратов»

На рынке квартир в центре Риги первый квартал 2018 года был стабильным, цены на квартиры подросли, особенно на трех- и четырехкомнатные, свидетельствуют обзоры риелторских компаний. За отчетный период повышение составило 1,8%.

Покупатели отдавали предпочтение 2–3-комнатным квартирам площадью до 85 кв. м. Кроме того, увеличивался спрос на 3–4-комнатные квартиры большей площадью — до 110 кв. м, в ценовой категории до 190 тыс. евро.

Сейчас потенциальные покупатели, ищущие квартиры в центре города, не хотят платить за двухкомнатную квартиру больше 70 тыс. евро. Многие переключились на поиск трехкомнатных квартир в ценовой категории от 80 до 120 тыс. евро, более дорогое жилье ищут реже. Как и на рынке серийных квартир, в центре наблюдается дефицит большого по площадям жилья. Причина тому — в послекризисный период покупатели концентрировались на небольших квартирах, а сейчас созрели для расширения «среды обитания». Поэтому людям, которых интересует площадь более 100 кв. м, не остается ничего другого, как покупать квартиры в домах, построенных до кризиса, или в довоенных зданиях.

По данным риелторских фирм, цены на двухкомнатные квартиры в центре Риги в довоенных зданиях составляют от 1,2 тыс. евро до 2,3 тыс. евро за 1 кв. м, за 3–4-комнатные отремонтированные квартиры — 1,1–2,2 тыс. евро за 1 кв. м.

В Юрмале пока затишье

Жилая картина в Юрмале несколько отличается от столичной. Эксперты отмечают, что 90% новых квартирных проектов появились на рынке недвижимости Юрмалы за последние восемь лет (вместе с программой «вид на жительство в обмен на инвестиции»), и в центре города около моря осталось совсем немного места под застройку. В целом новые жилые комплексы на курорте мало отличаются от московских или питерских. В каждом из них обязательно есть консьерж, подземный паркинг, обслуживание общих помещений и своя охраняемая территория с детскими площадками. При этом это может быть дом как на 20 квартир, так и жилой комплекс на 90 квартир, состоящий из трех-четырех зданий.

Еще летом прошлого года эксперты отмечали рост стоимости жилья в новостройках Юрмалы. Цены на квартиры новых проектов в рижских микрорайонах выросли тогда на 3%. По данным риелторских компаний, в июле прошлого года средняя цена квартир, предлагаемых в домах новых проектов в Юрмале, составила 2,8 тыс. евро за квадратный метр.

Так, специалисты указывают на то, что в течение последнего года в Юрмале наблюдалась корректировка цен на недвижимость: цена в новых проектах приблизилась к реальным рыночным показателям. За последние годы на курорте появилось очень много новых квартир, и конкуренция привела к снижению стоимости квадратного метра в новостройках, которая рухнула примерно с 5 тыс. до 3 тысяч. После корректировки цен застройщиками продажи стали более активными.

Сегодня на рынке недвижимости центральной Юрмалы (но не на первой линии) предложения апартаментов начинаются от 2,5 тыс. евро за квадратный метр с полной отделкой, включая оборудованную кухню. В самом центре стоимость квартир от застройщиков будет составлять от 3 тыс. евро и выше за «квадрат» без отделки. В именитых проектах, чья репутация соответствует слову «элитный», цены доходят до 7 тыс. евро.

В среднем площадь квартиры с двумя спальнями в Юрмале будет составлять от 60–70 кв. м до 250 кв. м с двумя спальнями и двумя санузлами. Средняя стартовая цена на апартаменты в центре составит 250–300 тыс. евро и выше. Небольшую квартиру площадью 46 кв. м в дальнем районе Юрмалы можно купить по цене от 120 тыс. евро.

Рвения скупать жилье уже нет

Общая ситуация на латвийском рынке жилья такова. Наблюдается резкое сокращение числа крупных сделок и снижение цен на объекты премиум-класса. Безусловно, это связано и с российскими клиентами, которых стало крайне мало. Антироссийская риторика политиков Латвии и усложнение процедуры получения ВНЖ в обмен па инвестиции сделали свое дело. Это признают все специалисты. В результате деньги на приобретение недвижимости все чаще остаются в России.

Кроме того, восточные покупатели стали тщательнее продумывать свои решения, и у них в топе сейчас недвижимость в Сочи или же в Испании, а не в Юрмале, считают эксперты. По их мнению, сейчас россиян, выбирающих ВНЖ в Латвии, можно перечесть по пальцам одной руки, потому что программа неудобна и политизирована. Россияне все чаще выбирают мультивизу, а не длинную и дорогую процедуру продления ВНЖ.

Место российских покупателей на латвийском рынке жилья постепенно занимают латвийцы. Среди последних наиболее востребованы квартиры двух размеров: либо жилье так называемого компактного класса площадью от 65 до 110 кв. м, либо квартиры, по площади приближенные к дому — от 120 до 150 кв. м.

Новый подъем торговли

Что касается коммерческого сектора латвийского рынка недвижимости, то в настоящее время наибольшее внимание инвесторов, девелоперов и риелторов приковано к торговой сфере. По их признанию, в Латвии в целом и в Риге в частности она находится на начальном этапе нового подъема, который характеризуется очень быстрыми темпами строительства и высокой активностью арендаторов. Как следствие в недалеком будущем типичные торговые центры исчезнут или полностью трансформируются, превратившись в многофункциональные комплексы досуга, и покупки перестанут являться главным назначением центров.

Главные и глобальные изменения произойдут в следующем году. Но будет на что посмотреть и в нынешнем. В этом году будут закончены такие объекты, как IKEA, Outlet village, Depo. Сейчас в стадии строительства находится около 100 тыс. кв. м, которые в следующем году повлияют на рынок торговых площадей самым кардинальным образом. В настоящее время торговые центры строят планы по своей экспансии на латвийском рынке либо планируют закрытие в пользу другого комплекса. Следующие два года будут крайне интересными, потому что на рынок придет множество новых игроков, например, гипермаркет спортивных товаров Decathlon и сеть ресторанов американской кухни и объектов развлечения O'Learys. Они уже появились в соседних странах, и скорее всего в следующем году появятся и у нас.

Конкуренция возрастет

Говоря о предстоящих переменах и о том, нужны ли Риге новые торговые комплексы, специалисты отмечают, что самые большие ожидания связаны с открытием ТЦ Akropole. Это, по их мнению, повлияет на весь рынок коммерческой недвижимости. Меньше всего пострадают те, у кого удачная стратегия, хорошее местоположение и выполнена домашняя работа по созданию новых подходов в работе с клиентами. В результате увеличится разница между удачными, более современными торговыми центрами, с большими возможностями для развлечений и другими функциями, и теми, кто не столь успешен. Проигрышные торговые центры вынуждены будут корректировать арендную плату в сторону понижения.

Ответом на грядущие перемены стало расширение Alfa и Origo, которые пытаются конкурировать с проектом Akropole, развивая сектор общественного питания и привлекая концептуально новых арендаторов. Расширение Origo соответствует видению будущего — объект станет частью городской инфраструктуры и будет интегрирован в проект Rail Baltica.

ЭКСПЕРТИЗА

Алдис Риекстиньш, член правления Latio:

— Мировая экономика растет, вместе с ней растут и цены на недвижимость. В ближайшие пару лет прогнозируется, что цены будут расти на 10–15% в год, так что покупать недвижимость выгоднее сейчас. Через два года, согласно прогнозам экспертов, ставка Euribor пойдет вверх, что означает удорожание ипотеки. Тем, кто хочет покупать недвижимость и брать на это кредит, стоит делать это сейчас — дешевле не будет. Цены будут расти как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке, и заметно это уже сейчас.

Нет оснований считать, что недвижимость в Латвии подешевеет. Ситуация в стране выглядит так, как будто зарплаты растут, однако в большей мере это показатель того, что предприятия выходят из теневой зоны экономики и начинают платить работникам зарплаты официально. Во-вторых, растут потребительские цены. Растут и цены в строительстве: если раньше можно было построить новый проект по цене 800 евро за квадратный метр, то сейчас девелоперы признаются, что дешевле чем за 1000 евро построить не получается. Себестоимость такого проекта, включая необходимые расходы, получается уже 1200 евро за «квадрат». А вернуть эти деньги удастся не раньше, чем через три года. На данный момент цены растут постепенно — вслед за ростом экономики: быстрее всего растут цены на новые проекты в микрорайонах, на вторичное жилье рост медленнее, всего на пару процентов в год растут цены на жилье в ближнем и дальнем центре.

Что касается Юрмалы, то на этом рынке есть два типа девелоперов: одни вложили деньги в проекты недвижимости еще до кризиса, без банковских кредитов, и если они снизят цены, то не вернут вложенные деньги. В результате — цены на такие проекты остаются очень высокими, а девелоперы занимают выжидательную позицию. Другой случай — девелоперы построили проекты с использованием кредита и знают, что деньги надо отдавать. Если они готовы продавать жилье по цене до 2500 евро/кв. м, то тогда в этом сегменте и происходят сделки. Если же застройщики хотят получить 3500 евро, то жилье чаще всего простаивает. Цены упадут, когда девелоперам надоест ждать. Но некоторые девелоперы решают проблему сдачей жилья в аренду.

Инесе Заките, консультант по продажам Baltie Sotheby's International Realty:

— Если до 2016 года пропорция покупателей недвижимости премиум-класса составляла 40:60, где по большей части покупатели являлись нерезидентами, то теперь уже несколько лет наблюдается противоположная тенденция, когда покупатели в основном местные, для которых данная собственность стала более доступной, и зафиксирована тенденция к росту спроса. Этому способствовали стремительный рост экономики, рост заработной платы, а также программа государственной поддержки.

С марта введена в действие новая программа поддержки молодых специалистов без ограничения суммы сделки, по нашим прогнозам, это еще больше будет способствовать росту так называемого «доступного премиум-сегмента».

Отмечу, что в секторе квартир высшего уровня комфорта среди населенных пунктов по сделкам лидирует Рига. Из заключенных в 2017 году договоров 497 сделок по жилью премиум-класса 377 приходилось на столицу, общая сумма договоров превысила 91 млн евро.

Неизменным остается спрос на 2–3-комнатные квартиры, однако в последнее время возрос спрос и на большие — 4–5-комнатное жилье премиум-класса. Их, как правило, приобретают большие семьи. В целом ситуация на рынке меняется, и события этого года в банковском секторе обязательно внесут свои коррективы. Все больше клиентов рассматривают возможность инвестировать денежные средства в недвижимую собственность с доходностью 3–5% в год.

Милана Скумбиня, член правления компании Global group:

— Что касается сегмента элитной недвижимости, то здесь с 2015 года наблюдается очень резкое снижение спроса. Это, в частности, связано с тем, что изменились условия программы получения вида на жительство в Латвии.

В сентябре 2014 года планка минимальной инвестиции в недвижимость для получения вида на жительство была повышена со 143 тысяч до 250 тыс. евро. Еще 5% от суммы сделки нужно вносить как единоразовый платеж в бюджет государства.

Что касается частных домов, то наиболее востребован экономичный сегмент от 110 тыс. евро до 150 тыс. евро. Есть спрос и на элитные дома — это от 400 до 800 тыс. евро. Такие сделки, конечно, проводятся в меньшем количестве, но спрос стабилен. Что касается прогноза по рынку элитных проектов, то тут причин для оптимизма я не вижу.

Марцис Будлевскис, директор Linstow Center Management по сдаче в аренду и развитию бизнеса:

— В будущем успешнее будут те торговые центры, которые сумеют быть разными, одновременно обеспечивая клиентам самое широкое предложение. Сейчас предложение торговых центров в большой мере зависит от арендаторов. Вопрос в том, сумеют ли торговцы следовать новым тенденциям. Трудно представить магазины, которые будут находиться только в одном месте.

Говоря о развлекательных функциях, стоит отметить, что основная сфера — кино — развивается, и ведущие позиции перенимает общественное питание. В этом смысле предложение и спрос согласуются. Если 15 лет назад ресторан был редким объектом в ТЦ и на большую арендную плату от них рассчитывать не приходилось, то теперь арендная плата ресторанов сравнивается с магазинной и иногда даже превосходит ее.

Виктор Новиков, директор по развитию недвижимости Maxima Latvija:

— Конкуренция — вещь хорошая, потому что заставляет собраться с силами, понять свои плюсы, минусы и то, что нужно менять. Приход в Латвию глобального гиганта Lidl нас не пугает, поскольку есть полученный в Литве опыт. У покупателей проходит первоначальная эйфория по новому магазину, и мы наблюдали, что устойчивая группа клиентов формируется через полгода-год.

Покупатели делят свою корзину между несколькими сетями продовольственных товаров: что-то одно покупается в одном магазине, другие продукты — в другом.

Петерис Страутиньш, макроэкономический эксперт Luminor:

— Жители Латвии вкладывают в покупку и реновацию жилья очень мало средств. Мы на втором месте с конца в ЕС, тогда как соседи-эстонцы, например, уже превзошли среднеевропейский показатель.

Если мы были бы активнее (как среднестатистический житель ЕС), в жилье, его строительство и реконструкцию было бы вложено по крайней мере 900 млн евро. Это позволяет сделать вывод, что потенциал кредитования еще велик, и у жителей Латвии хорошие возможности.

Марис Лаукалейс, член правления Arco Real Estate:

— Если проанализировать развитие квартирного сегмента рынка недвижимости в 2006–2020 годах, то картина получается следующая.

Как на серийные квартиры, так и на новые проекты ожидается рост цен на 10–15%, и нет никаких оснований говорить о новом кризисе.

Опубликовано в разделе Рынки и компании

Оставить комментарий

Архив
 
Николай КАБАНОВ

Суетология

Столетию Латвии - новое правительство? Не думаю...

09.10.2018 12:02

Вот и завершились крупнейшие в истории независимой Латвии военные маневры — и, знаете что, ваш автор не увидел за этот промежуток времени ни одной сплоченной группы военнослужащих.

06.09.2018 11:38
Андрей ХОТЕЕВ

Этим занимаются все

Довольно часто приходится слышать, что Латвия - крайне консервативная страна в том, что касается вопросов морали. Поэтому, мол, здесь никогда не будет ни "голубых" браков, ни "третьего пола", ни прочих извращений. Дескать, это у них там, на разложившимся Западе пусть делают, что хотят, а здесь - ни-ни.

23.08.2018 12:10
Николай КАБАНОВ

Латвия перегрелась

«И в Испанию ехать не надо!» — мой одноклассник, оказавшийся на пляже Вецаки, был доволен.

23.07.2018 10:37

Сначала сейм решил, что "рынок всё отрегулирует" и отменил потолки таксомоторных тарифов. Прошёл месяц и тарифы отрегулировались так, что с особо непуганных пассажиров из аэропорта до центра таксисты стали взимать по 50 евро и больше.

05.07.2018 14:09


Актуальный вопрос

Как вы относитесь к гастарбайтерам из Украины в Латвии?

Журналы&Приложения
Website Security Test